1.
Neste post pretendemos refletir sobre as infraestruturas (públicas, concessionadas ou privadas) e o valor dos terrenos que são necessários para a sua execução.
Quando aqui falamos de infraestruturas estamos a referir-nos a:
- rede rodoviária (primeiro estabelecimento ou alargamento de estradas, autoestradas, nós de acesso)
- rede ferroviária (primeiro estabelecimento ou investimentos de melhoramento)
- metropolitano e sistemas ferroviários ligeiros
- barragens
- parques de produção de energia eólica ou fotovoltaica
- rede transporte e distribuição de energia elétrica em alta ou muito alta tensão
- gasodutos
- redes de suporte de telecomunicações e radiodifusão
- sistemas de irrigação (canais, depósitos, etc)
2.
Todas as redes, sistemas ou equipamentos referidos no ponto anterior, têm uma referência territorial e precisam de ocupar uma parcela de terreno para a sua concretização.
Sem exceção, todas as redes e sistemas referidos contribuem para o desenvolvimento económico e, quando bem concebidos e executados, melhoram a qualidade de vida das populações e aumentam a competitividade das regiões em que se situam.
As infraestruturas referidas em 1. valorizam as zonas do território situadas na sua área de influência; algumas delas, por exemplo os sistemas de metropolitano, produzem valorizações muito significativas junto das suas estações.
3.
Relativamente à execução de infraestruturas e à valorização dos terrenos que são necessários para a sua concretização, vamos colocar as duas questões seguintes:
3.1.
Deve considerar-se a valorização que as infraestruturas produzem, na avaliação (pela via do direito privado ou por expropriação) dos bens de propriedade privada que são necessários para a sua execução?
3.2.
Devem os bens de propriedade privada que é necessário adquirir para a execução de infraestruturas (pela via do direito privado ao por a expropriação) ser valorizados recorrendo a procedimentos comparativos ou de mercado?
4.
O autor deste post refere a sua opinião relativamente a esta matéria respondendo nos pontos seguintes às duas questões anteriormente formuladas.
5.
Para o autor deste post, não parece adequado considerar-se na avaliação dos terrenos necessários para a execução da infraestrutura a valorização que essa mesma infraestrutura poderá produzir no futuro, uma vez que este procedimento tenderia a beneficiar os proprietários dos terrenos afetos à infraestrutura comparativamente com os restantes proprietários.
Deve referir-se que esta questão está até prevista no código das expropriações (CE) em vigor para as avaliações realizadas nesse âmbito, considerando o disposto no nº 2 do seu Artigo 23º.
Mas, da afirmação de que a valorização que a infraestrutura (ou equipamento) produzirá não deve ser considerada na avaliação do terreno, não pode inferir-se que o autor do post concorda que a avaliação dos terrenos que é necessário adquirir deva ser realizada utilizando procedimentos “comparativos ou de mercado”.
A utilização de métodos comparativos para avaliar os terrenos que são necessários para a execução de infraestruturas (ou equipamentos) requer uma análise cuidadosa e ponderada, sob pena de poder ferir a equidade desejada, uma vez que por essa via não se está a considerar o efeito valorizador da obra realizada nos solos expropriados, enquanto a curto ou médio prazo os terrenos situados na área de influência da infraestrutura executada serão valorizados.
6.
Relativamente a segunda pergunta colocada no ponto 3., o autor deste post responde não.
Os procedimentos comparativos ou de mercado, devem ser uma referência, porém, e salvo melhor opinião, na avaliação dos solos necessários para a execução de infraestruturas (ou equipamentos), deve também ter-se também em consideração que:
- trata-se de uma “venda forçada”, ou, pelo menos uma transação na qual o vendedor não manifestou a sua intenção de vender
- na avaliação do solo deve considerar-se o melhor uso possível (“highest and best use”), tendo em consideração uma utilização económica normal e toda a legislação aplicável em vigor
- os valores de transação disponíveis para serem utilizados como comparáveis podem estar afetados por enviesamento, como sejam, por exemplo assimetria de informação
- a valorização dos solos deve considerar componentes de valor já percebidas e aceites pelos mercados, mas ainda não monetizadas
- a aquisição dos solos e dos direitos a eles inerentes deve ser assumida como uma externalidade positiva do investimento, não desvalorizando a sua contribuição para o desenvolvimento regional