Atualmente, como consequência de notícias, campanhas publicitárias, estratégias de comunicação e debates de natureza política, todos temos opinião sobre o “valor de mercado” dos imóveis destinados à habitação. Se, alguém desconhecer o “valor do mercado” da habitação num determinado local do país, basta consultar um dos sites da especialidade para que a abundância de preços disponíveis crie a sensação de que esse valor passou a ser conhecido.
É recomendável alguma prudência perante esta aparência de conhecimento e o fenómeno de ancoragem que lhe pode estar associado.
A abundância de preços pedidos por habitações gera uma sensação de conhecimento. Além disso, pode consolidar a ideia de que o valor de uma habitação deve ser sempre determinado por comparação.
O “valor de mercado” de uma habitação não se determina pela simples aplicação de um preço unitário a uma área. Resulta de um processo fundamentado de análise.
Antes de mencionarmos os procedimentos possíveis que, desde que bem usados, podem permitir determinar o valor de uma habitação, vamos referir algumas características próprias deste tipo de bens, que devem ser relevadas em qualquer análise de valor.
Entre as características particulares dos imóveis destinados à habitação, destacam-se:
- A produção de habitação necessita de uma parcela de território (terreno) e carece de um conjunto de licenciamentos prévios por forma a garantir a sua compatibilização com os espaços e infraestruturas públicas.
- A produção de habitação é uma atividade industrial que mobiliza volumes de capital elevados e envolve diversos setores da economia, para além das empresas diretamente ligadas à edificação.
- A qualidade final da habitação depende do rigor dos projetos, da qualidade dos materiais utilizados, dos equipamentos instalados e do profissionalismo na execução.
- A habitação deprecia-se ao longo do tempo.
- Sobre a habitação, na produção, na utilização e na transação incidem impostos e taxas
As características de um bem destinado a habitação anteriormente referidas, permitem inferir o conjunto de fatores suscetíveis de influenciar o seu valor.
Trata-se de fatores de natureza muito diferente, cuja análise conjunta e rigorosa não é fácil.
Tentar ultrapassar esta dificuldade recorrendo a procedimentos de comparação simples tendo por bases preços pedidos e/ou indicadores genéricos pode determinar erros significativos.
Quando se trata de determinar o valor de uma habitação, importa ter em consideração que, ao contrário de ações, obrigações ou unidades de participação admitidas à negociação em mercados organizados, os imóveis não são bens homogéneos e não são transacionados continuamente em plataformas que assegurem ampla divulgação de preços efetivamente contratados.